서울 아파트 전세의 씨가 말랐습니다! 입주 물량 감소와 실거주 의무 강화로 전세수급지수가 5년 만에 최악을 기록하며, 전세 수요가 대형 오피스텔로 번지고 있습니다. 사상 최고가를 경신한 서울 아파트와 오피스텔 전세난의 심각성과 다가올 임대차 시장의 변동성을 면밀히 짚어드립니다.
180선을 코앞에 둔 전세수급지수, 5년 전 ‘역대급 대란’의 악몽
서울 아파트 시장에 세입자들의 한숨이 깊어지고 있습니다. 시장에서 전세 매물이 빠르게 자취를 감추면서 수급 불균형이 극에 달하고 있기 때문입니다.
KB부동산 자료에 따르면 이달 20일 기준 서울 전세수급지수는 179.0을 기록하며 180선 돌파를 눈앞에 두고 있습니다. 이 지수는 100을 넘을수록 ‘공급 부족’을 의미하는데, 현재의 수치는 주택임대차보호법 개정으로 이른바 ‘역대급 전세난’이 불어닥쳤던 2020년 말(187.4) 이후 무려 5년 만에 가장 나쁜 상태입니다. 공급은 턱없이 부족한데 수요만 몰리다 보니, 서울 아파트 평균 전세가격은 관련 통계 집계 이후 사상 최고치인 6억 8,147만 원을 기록했습니다.
공급 절벽과 실거주 의무 강화, 퇴로 잃은 세입자들
이처럼 심각한 전세 물량 품귀 현상의 원인은 복합적입니다. 먼저, 절대적인 ‘신축 아파트 공급(입주 물량)’ 자체가 급감했습니다. 한국부동산원에 따르면 올해 서울 공동주택 입주 예정 물량은 작년 대비 27%나 줄어든 2만 7,168가구에 불과하며, 내년에는 1만 7,186가구로 더욱 쪼그라들 전망입니다.
여기에 정부의 강력한 규제가 불을 지폈습니다. 10·15 대책으로 서울 전역이 토지거래허가구역으로 지정되면서 실거주 의무가 강력하게 부여되었습니다. 더불어 최근 이재명 대통령이 1주택자 장기보유특별공제를 ‘거주’ 중심으로 개편하겠다고 밝히면서, 임대 시장에 전세 매물을 내놓던 이른바 ‘비거주 1주택자(갭투자자)’들이 세금 폭탄을 피하기 위해 대거 실거주로 돌아서며 시장의 매물이 썰물처럼 빠져나가고 있습니다.
오피스텔로 번진 풍선 효과, 대형 평수마저 ‘사상 최고가’
아파트 전세의 장벽이 높아지자, 갈 곳을 잃은 세입자와 실수요자들은 대체재인 면적이 넓은 ‘대형 오피스텔’로 눈을 돌리고 있습니다. 하지만 이마저도 쉽지 않은 상황입니다.
아파트를 대신할 대형 오피스텔의 평균 매매가격은 불과 5개월 새 6,000만 원이나 오르며 이달 13억 6,205만 원이라는 사상 최고가를 썼습니다. 매매가 부담스러운 이들이 다시 오피스텔 전세로 몰리면서, 대형 오피스텔 전셋값 역시 통계 집계 이래 최고치인 8억 882만 원을 돌파했습니다. 박합수 건국대 겸임교수의 지적처럼, 1~2인 가구의 오피스텔 선호도는 높지만 정작 서울 오피스텔 입주 예상 물량은 올해 1,700실 안팎으로 급감하여 향후 아파트와 오피스텔을 가리지 않는 전방위적인 임대차 대란이 우려되는 시점입니다.
[3줄 핵심 요약]
- 서울 아파트 전세수급지수가 이달 179를 돌파하며, 2020년 말 임대차법 파동 이후 5년 만에 최악의 전세 매물 부족 사태를 맞고 있습니다.
- 내년 서울 신규 입주 물량이 1만 7천 가구로 급감하는 데다, 정부의 실거주 의무 강화(장특공제 개편 등)로 임대 매물이 대거 회수된 것이 주원인입니다.
- 아파트 대신 선택할 수 있는 대형 오피스텔로 수요가 몰리면서, 대형 오피스텔의 평균 매매가는 13.6억, 전세가는 8억 원을 넘기며 사상 최고치를 경신했습니다.
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