서울 도심에 80조 원 규모의 정비사업 시장이 열렸습니다. 압구정, 여의도, 목동, 성수로 이어지는 이른바 ‘한강벨트’를 차지하기 위한 대형 건설사들의 총성 없는 수주 전쟁! 고금리와 공사비 급등 속에서 건설사들이 ‘선별 수주’에 사활을 거는 진짜 이유와 각 건설사의 치열한 수주 전략을 완벽하게 분석합니다.
단군 이래 최대 규모, 80조 원 정비시장의 화려한 개막
올해 서울 도심의 스카이라인을 뒤바꿀 거대한 지각변동이 시작되었습니다. 압구정, 여의도, 목동, 성수 등 서울의 노른자위를 관통하는 이른바 ‘한강벨트’를 중심으로 무려 80조 원 규모의 도시정비시장이 열린 것입니다.
특히 ‘압·여·목·성(압구정·여의도·목동·성수)’ 4개 지역에서만 총 공사비가 50조~60조 원(약 8만 가구)에 달합니다. 이는 지난해 10대 건설사가 1년 동안 수주한 총액(약 48조 6,655억 원)을 훌쩍 뛰어넘는 매머드급 규모입니다. 수익성과 상징성이 확실하게 보장된 한강변 랜드마크 시공권을 선점하기 위해, 대형 건설사들은 일찌감치 수주 목표를 상향하고 사활을 건 진검승부에 돌입했습니다.
별들의 전쟁: 10대 건설사들의 한강벨트 점령 시나리오
초대형 사업지가 쏟아지면서 대형 건설사들의 셈법도 치열해지고 있습니다. 각 사의 핵심 수주 타깃과 현재 성적표는 다음과 같습니다.
- 삼성물산 (목표액 7.7조 원): 대치 쌍용 1차(6,893억) 마수걸이 수주를 시작으로, 개포우성 4차 우선협상대상자로 지정되었습니다. 압구정 4구역 단독 참여는 물론 성수, 목동, 반포 등 핵심 거점 물밑 작업에 속도를 내고 있습니다.
- 현대건설 (목표액 12조 원 이상): 8년 연속 1위를 정조준합니다. 이미 압구정 3구역(5조 610억) 우선협상대상자로 선정되었으며, 압구정 5구역(1.5조)까지 노리며 수주액 8조 돌파를 눈앞에 두고 있습니다.
- DL이앤씨 & GS건설: DL이앤씨는 목동6단지(1.2조) 단독 참여로 승기를 잡았고, 압구정 5구역에서 현대건설과 정면승부를 예고했습니다. 반면 GS건설은 서초진흥(6,796억), 성수1지구(2.1조) 등 과열 경쟁을 피한 ‘수의계약’ 중심의 실속 있는 선별 수주를 펼치고 있습니다.
- 대우건설 vs 롯데건설: 두 건설사는 성수4구역을 두고 물러설 수 없는 자존심 대결을 펼치며 전열을 가다듬고 있습니다.
- 포스코이앤씨 (목표액 6.5조 원): 신반포19·25차 통합 재건축(4,400억) 시공권을 두고 맹추격 중입니다.
화려함 이면의 딜레마, ‘선별 수주’만이 살길이다
이렇게 시장의 파이는 커졌지만, 정작 건설사들은 아무 사업장이나 뛰어들지 않는 철저한 ‘선별 수주’ 전략을 고수하고 있습니다. 이유는 간단명료합니다. 돈줄이 마르고 비용이 치솟았기 때문입니다.
최근 공사비 급등과 고금리 기조로 인해 무리한 마케팅 비용을 투입하는 출혈 경쟁은 곧바로 ‘승자의 저주(수익 악화)’로 직결됩니다. 게다가 6.27 대책으로 인해 수도권 및 규제 지역 내 이주비 대출 등 대출 한도가 최대 6억 원으로 제한되고 LTV마저 40%로 묶이면서, 건설사가 짊어져야 할 재무적 압박과 진입 장벽이 과거와 비교할 수 없을 만큼 높아졌습니다. 결국 리스크를 최소화하면서도 브랜드 가치를 극대화할 수 있는 확실한 알짜배기, 즉 한강벨트 핵심 사업지에만 역량을 집중하는 쏠림 현상이 나타난 것입니다.
조합과 건설사, 화려한 숫자에 가려진 본질을 볼 때
이러한 한강벨트의 제한적인 경쟁 구도는 조합원들에게도 중요한 시사점을 던집니다. 특정 대형사 브랜드만 맹목적으로 선호하거나, 눈에 보이는 표면적인 이자율과 금융 지원 조건에만 현혹되어서는 안 됩니다.
대한건설정책연구원의 조언처럼, 불확실성이 극에 달한 현재의 시장 환경에서는 겉으로 드러난 조달 비용뿐만 아니라 ‘전체 비용 구조’를 꼼꼼하고 면밀하게 비교 분석하는 과정이 필수적입니다. 건설사는 무리한 제안을 경계하고, 조합은 현실적인 사업성을 직시할 때 비로소 서울 스카이라인을 빛낼 진정한 랜드마크가 완성될 수 있을 것입니다.
[3줄 핵심 요약]
- 압구정, 여의도, 성수, 목동 등 서울 한강벨트를 중심으로 공사비만 50~60조 원에 달하는 단군 이래 최대 규모의 정비시장이 열렸습니다.
- 삼성물산, 현대건설 등 대형 건설사들은 80조 원 규모의 시장에서 한강변 랜드마크 시공권을 선점하기 위해 치열한 수주 경쟁을 벌이고 있습니다.
- 고금리, 공사비 급등, 6.27 대책(금융 규제) 등 재무적 불확실성이 커짐에 따라 건설사들은 수익성이 검증된 알짜 사업지에만 집중하는 ‘선별 수주’를 강화하고 있습니다.
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